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【房地产周报:房价上涨二三线活跃,房企境外融资再收紧】

2019年08月13日


本文共2563字,预计阅读时间约6分钟


文章重点:

1. 上半年70城房价:新房仅1城下跌,二手房59城上涨

2.发改委重拳收紧房企海外发债,仅能“借新还旧”

3. 300城上半年土拍收入超2万亿元


4.恒大与国家电网强强联合,深耕社区智慧充电


一周宏观及市场展望:上半年房价整体上涨

1.上半年70城房价:新房仅1城下跌二手房59城上涨


7月15日,国家统计局公布6月70城房价数据。其中63城新房价格环比上涨,2城持平,5城下跌;二手房方面,45城上涨,4城持平,20城下跌


4个一线城市新房环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。二手房环比持平,上月为上涨0.1%。31个二线城市新房环比上涨0.8%,涨幅连续三个月相同;二手房上涨0.3%,涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新房环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点;二手房上涨0.7%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。


2.下半年房企债近7000亿将到期


Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元。以此计算,下半年到期额仍有近7000亿元。


3.6月份新增地方债发行7170亿元,投向土地储备最多


财政部近日发布数据显示,6月份,全国31个省(区、市)发行183只地方债,发行金额合计8995.51亿元,环比增长196%。其中,新增债券发行7170.35亿元,资金投向土地储备最多,达1903.15亿元,占比为26.5%


截至2019年6月末,发行的新增地方政府债券完成2019年新增地方政府债券额度30540.69亿元的71.26%,其中一般债券完成87.37%,专项债券完成64.49%,提前下达部分已基本全部完成发行。


4.发改委重拳收紧房企海外发债,仅能“借新还旧”


7月12日,国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息,包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》”“在募集说明书等文件中需明确资金用途”等要求。


下半年地产债和房地产信托都处于到期高峰,房企再融资压力较大,上半年地产债发行量上升主要也是受借新还旧需求拉动。目前,政策上收紧了对信托和海外发债的监管,将会倒逼房企境内发债,下半年地产债发行将保持高位。


5.300城上半年土拍收入超2万亿元


2019年1-6月份,共有147家房地产企业销售额超过50亿元,较去年增加九家;合计今年上半年,全国300城卖地收入逾2万亿,同比增长近两成。一二线城市收金走高,卖地收入分别增长近四成和近三成。而6月单月,一二线热点城市卖地收入合计高达3609亿,同比上涨高达52%。在各城市土地出让金排名中,杭州(楼盘)揽金总额达1422.6亿元,高居榜首。


一周政策梳理:发改委规范境外发债

7月12日发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,对海外发债的房企提出“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”“在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息。今年以来随着房企国内融资受限、海外融资成本更低等因素的影响,房企海外发债大幅增长;2019年房企处于偿债高峰期,发改委对房企发债的用途进行限制有利于规范房企的投资行为,避免房企通过境外融资推高国内楼市的价格

 

上周海南的政策主要是规范国土修复资金的使用,近年来海南在楼市限购、人才政策等方面都走在前列,国际自由贸易岛的建设将提升其楼市前景和价值。广州、深圳在住房租赁方面不遗余力,新政策的出台将明确住房租赁的发展细节;从全国角度看,广深两地的住房租赁政策与当地的现实需求和经济状况联系紧密,其他地区需要根据自身实际制定相应的住房租赁政策。


表:2019/7/8-7/14楼市调控政策

来源:公开资料,CA88研究院


一周成交点评:二三线表现活跃

7.8-7.17一线城市商品房成交72.24万平方米,环比上涨7%;二线城市商品房成交243.12万平方米,环比下降6%;三线城市商品房成交93.38万平方米,环比上涨33.8%。一线城市的成交波动明显,成交有走弱趋势;二线城市则处于成交高位,三线城市的成交波动在近期加大,市场表现活跃。整体来看一线城市受政策的影响较大,银监会、发改委的重磅消息牵动一线城市房主的心,二三线城市仍处于买买买的阶段。


来源:Wind,CA88研究院


一周房企点评:恒大造车稳步推进

1. 恒大与国家电网强强联合,深耕社区智慧充电


近日,恒大集团与国家电网正式成立国网恒大智慧能源服务公司,双方各持股50%。合资公司聚焦社区智能充电桩建设运营、智能充电桩销售等业务,破解社区充电难、充电贵难题


国家电网拥有覆盖全国大部分城市的庞大电力网络,服务人口超11亿人,是目前国内充电桩产业市场的龙头。恒大在进军新能源汽车产业后,已成功研发出智慧科技充电云平台,可在不改造社区配电网、保证居民生活用电的情况下,通过接入国网能源控制系统实现智能控制与智能调度,做到社区电力削峰填谷、有序充电,并降低车主的充电成本。


2. 融创67亿收购新湖中宝两附属公司,涉及沪浙苏20宗地


新湖中宝7月16日晚披露,公司与融创地产签署合作协议书,拟将所持欧瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元出售给后者,主要涉及长三角区域约210多万平米建筑面积的土地资源。融创本次从新湖手中受让的地块,地处经济发达的长三角地区,显示出融创对该区域的看好


3. 富力加速土地购置、旧改 酒店继续发力


继2017年成为全球最大豪华酒店业主、2018年进入千亿阵营后,2019年的富力地产则在土地市场发力。据机构数据显示,今年上半年,富力地产获得23幅地块,总金额为136.07亿元


2019年上半年,富力地产累计实现权益合约销售金额约602.2亿元。其中,山西省权益销售金额最高,达到74.41亿元。富力地产在多元化业务中,最值得关注的是酒店业,目前旗下已有90家高端酒店,而且计划两年内增加到约100家。


4.阳光城上半年营收225.92亿,同比增长48.56%


2019年上半年阳光城实现营业收入225.92亿元,同比增长48.56%,利润总额达25.52亿元,同比增长46.86%;实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿元,同比增长40.38%。


截至6月末,公司资产负债率83.54%,较去年末下降0.88%,有息资产负债率38.76%,较去年末下降4%,净负债率141.93%,较去年末下降40.29个百分点。


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